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園區(qū)資訊
發(fā)布時間：2023-09-18 點擊：291
“形”顯恢復(fù)之態(tài)，“勢”有向好支撐——成都市統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年成都GDP同比增長5.8%，經(jīng)濟增長比去年明顯加快。作為為經(jīng)濟發(fā)展注入動能的重要載體，辦公樓是商務(wù)活動與企業(yè)興衰的見證者，仲量聯(lián)行在過去十年連續(xù)獨家發(fā)布成都商業(yè)辦公樓Top50企業(yè)客戶榜單，今年進一步將成都商辦加產(chǎn)辦全口徑共計2,331.9萬平方米面積的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計樣本，采樣規(guī)模及數(shù)據(jù)顆粒度創(chuàng)行業(yè)之最?；谠摂?shù)據(jù)樣本，仲量聯(lián)行首度發(fā)布“成都優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公樓市場Top50企業(yè)客戶榜單”，為解讀城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、指導(dǎo)企業(yè)房地產(chǎn)決策提供參考。
依據(jù)862.5萬平方米的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公樓企業(yè)客戶樣本數(shù)據(jù)，報告整理并分類統(tǒng)計承用面積排名前50的企業(yè)客戶榜單，即產(chǎn)業(yè)辦公樓Top50榜單。
從榜單排名上看，京東、騰訊兩大科技巨頭公司分列成都產(chǎn)辦Top50的冠亞軍，季軍則由四川本土文化龍頭企業(yè)新華文軒摘得；其中，排名第七的抖音集團（原名字節(jié)跳動）則是成都往年優(yōu)質(zhì)商辦Top50榜單中常年首位的企業(yè)。2020年，字節(jié)跳動創(chuàng)新業(yè)務(wù)中心項目簽約成都高新區(qū)；2023年初項目交付，部分商辦面積轉(zhuǎn)移至該項目中。
三大特征，透析成都產(chǎn)辦主力租戶畫像
特征一
頭部聚焦效應(yīng)明顯
Top50企業(yè)客戶承用面積高達148.1萬平方米，占據(jù)產(chǎn)業(yè)辦公樓總?cè)セ娣e的22.8%，即頭部企業(yè)以不足1%的數(shù)量撬動產(chǎn)辦市場近1/4的辦公面積需求。對比商辦市場，這一比例僅為9.6%。另一方面，產(chǎn)辦頭部企業(yè)規(guī)模更大：Top50企業(yè)入榜門檻為1.2萬平方米，遠高于商辦Top50榜單。若以2,000平方米作為標準層面積計算，頭部企業(yè)的辦公需求規(guī)模大致在6層及以上。
特征二
科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢凸顯
與優(yōu)質(zhì)商辦排名中金融與科技雙輪驅(qū)動的結(jié)構(gòu)特征不同，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公樓的Top50行業(yè)分布更加凸顯企業(yè)的“科技”屬性，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的需求總面積占比過半，高達51.8%。該比例與全樣本相比同樣高出約10個百分點。細分領(lǐng)域上看，在22家的科技企業(yè)中，通訊與智能制造領(lǐng)域企業(yè)數(shù)量高達9家；其次為IT軟件業(yè)，5家。
特征三
自建自用集中展現(xiàn)
相較于商辦市場，產(chǎn)辦頭部企業(yè)的大規(guī)模辦公需求面積，往往難以由分散的辦公網(wǎng)點布局所能滿足。隨之而來，企業(yè)自建的總部式辦公模式成為主流。產(chǎn)辦Top50榜單中，共計12家企業(yè)在租賃辦公樓的同時，也是自建自用的辦公樓業(yè)主，例如抖音、OPPO、阿里巴巴等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。從行業(yè)上看，科技公司占據(jù)9席位置，其背后反映出近年來中資科技企業(yè)成長之速度。
鄧艷萍
華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負責人
仲量聯(lián)行
伴隨企業(yè)角色由租賃方向業(yè)主方轉(zhuǎn)變，其辦公租賃、物業(yè)、內(nèi)部空間管理的復(fù)雜程度也將呈指數(shù)增長；企業(yè)或建立房地產(chǎn)管理機制，尋求第三方咨詢進行梳理，或采用技術(shù)平臺進行管理賦能，頭部企業(yè)的房地產(chǎn)管理研究預(yù)計將是未來市場重要趨勢之一?！?/span>
產(chǎn)辦vs商辦怎么選？企業(yè)生命周期視角解讀“流動”
作為承載企業(yè)辦公需求的空間載體，產(chǎn)辦多體現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯”，以城市產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)鏈招引需求為原點，通過相對更低的土地價格，吸引定向的龍頭企業(yè)及戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)落地，激活地方經(jīng)濟，提升稅收與就業(yè)，最終實現(xiàn)城市經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展；相較而言，商辦則更加市場化，業(yè)主方通過區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)配套、成熟的資產(chǎn)管理及后期運營實現(xiàn)項目的高租金、高入駐、高收益，更能體現(xiàn)的是“地產(chǎn)開發(fā)邏輯”。
仲量聯(lián)行觀察到，在今年優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦Top50榜單中，共有4家企業(yè)（抖音集團、中國石油天然氣、OPPO和中國人壽）同時也出現(xiàn)于2022年優(yōu)質(zhì)商辦Top50榜單。兩大榜單少量企業(yè)跨時間的重疊可能源于企業(yè)在商辦與產(chǎn)辦市場間的流動，抑或源于大型企業(yè)的多網(wǎng)點布局策略，由此說明，企業(yè)在不同發(fā)展時期對辦公空間選址的需求演變以及多元選址策略是市場主流趨勢，搬遷、升級、擴張、整合都是全生命周期視角下企業(yè)房地產(chǎn)策略的重要組成。
流動一：產(chǎn)業(yè)辦公樓→商業(yè)辦公樓
需求特征：升級
當邁入快速成長時期，企業(yè)對辦公需求規(guī)模及空間品質(zhì)提出更高要求。
產(chǎn)辦的產(chǎn)業(yè)屬性側(cè)重導(dǎo)入戰(zhàn)略新興特定產(chǎn)業(yè)、孵化和扶持小微企業(yè)與特定企業(yè)的發(fā)展；伴隨企業(yè)的成長，業(yè)務(wù)需求規(guī)?；鹉陻U張成長，其企業(yè)商務(wù)辦公需求及品質(zhì)要求亦隨之發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。當企業(yè)運營管理邁向成熟，企業(yè)規(guī)模出現(xiàn)質(zhì)變，職能部門逐步健全，更加重視客戶粘性，將催生對核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公樓的需求；此外，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展離不開人才與客戶，須打造良好的內(nèi)外形象，對前臺銷售、市場、營銷等職能部門而言，甲級商辦樓宇更適合成長性企業(yè)的選址策略。因此，在這一階段，成長型企業(yè)通常會選擇離開早期孵化階段的產(chǎn)辦樓宇，搬遷升級至高品質(zhì)商業(yè)辦公樓。
流動二：商業(yè)辦公樓→產(chǎn)業(yè)辦公樓
需求特征：整合
當企業(yè)在步入穩(wěn)定發(fā)展期后，鎖定可持續(xù)長期發(fā)展目標，從商辦到產(chǎn)辦的遷徙邏輯有以下三種：
01
企業(yè)降本增效
當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，內(nèi)部職能體系的規(guī)范與縮減，有助于在經(jīng)濟周期波動中降低成本、維持利潤。因此，企業(yè)可以選擇將其后臺等職能部門，從高成本的商辦樓宇拆離，并搬遷至相對低成本的產(chǎn)辦樓宇，以實現(xiàn)降本增效。
02
企業(yè)總部設(shè)立
在條件允許下，頭部企業(yè)可以自建或收購總部型產(chǎn)業(yè)辦公樓宇，作為其企業(yè)總部；而產(chǎn)業(yè)用地及產(chǎn)辦樓宇的性價比高于商業(yè)用地或商辦樓宇，成為其主要談判標的。
03
創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索
面對快速變化的市場，企業(yè)須持續(xù)打磨核心競爭力，增加科研投入，并探索多賽道與全產(chǎn)業(yè)鏈的投資可能性。產(chǎn)辦提供更加多元的空間及配套和優(yōu)惠的扶持政策更有利于適配企業(yè)研發(fā)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，并有助于降低企業(yè)房地產(chǎn)成本投入。
綜上，當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，企業(yè)有能力、有意愿對辦公網(wǎng)絡(luò)空間進行整合，企業(yè)總部辦公是首選，也是企業(yè)走向行業(yè)龍頭的房地產(chǎn)策略的必然選擇。此時，從商辦回歸總部型產(chǎn)業(yè)辦公樓，就成為企業(yè)這一生命周期的重大資產(chǎn)決策；而此時的產(chǎn)辦樓宇或園區(qū)往往是總部企業(yè)形象的展示，其意義已不同于企業(yè)孵化成長時期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
朱建輝
華西區(qū)研究部負責人
仲量聯(lián)行
產(chǎn)辦與商辦承載著產(chǎn)業(yè)招引與企業(yè)辦公的職能，是驅(qū)動城市經(jīng)濟發(fā)展的硬件載體，也是賦能企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的物理空間。無論是從產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐商辦的‘獨角獸’，還是早已占據(jù)產(chǎn)業(yè)價值鏈頭把交椅的鏈主企業(yè)，不同企業(yè)及其代表的產(chǎn)業(yè)在兩種載體之間的流動亦實時詮釋了成都的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)蝶變與城市化進程；我們可以看到的是，商辦與產(chǎn)辦都在不斷探索與經(jīng)濟發(fā)展相適配的演變之路；在今天，‘高質(zhì)量’的發(fā)展模式是主線?！?/span>