發(fā)布時間：2024-06-29 點擊：172
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外高橋因為國際貿(mào)易的便利，一度被稱為“上海離世界最近的地方”。
但是這幾年出現(xiàn)了一種聲音，說外高橋跌落神壇了，各方面發(fā)展遇到了問題，然而事實真是如此嗎？
現(xiàn)在我們進入了二次改革開放的新紀元，產(chǎn)業(yè)正在轉(zhuǎn)型升級，肯定會出現(xiàn)新的機會，但同時也會淘汰一批落后的產(chǎn)能。
之前我們就淘汰了一批工廠，比如老閔行的四大金剛和五朵金花，現(xiàn)在開始蝶變?yōu)榇罅闾枮常?
金橋也早已開始轉(zhuǎn)型，從單一的出口加工基地向城市副中心職能轉(zhuǎn)變，跟上了浦東開發(fā)的節(jié)奏。
而現(xiàn)在外高橋也走到了十字路口，遇到了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的困境。
外高橋如何尋求破局？房產(chǎn)還能不能買？未來還有二次放光的希望嗎？
01
與以前相比，外高橋這幾年確實有些式微。
由于外貿(mào)產(chǎn)業(yè)的特殊性和單一性，外高橋很容易受到全球大勢的影響。
首先是受前幾年口罩的影響，對外貿(mào)打擊非常大。
剛戴口罩的2020年第一季度，外高橋的貿(mào)易凈利就只剩下1.02億，同比直降82.57%，可謂元氣大傷；
而在2022年吃“鴛鴦鍋”期間，整個外貿(mào)幾乎陷入停滯。
自2017年老特上臺后，長達7年的“毛衣戰(zhàn)”更是給外高橋區(qū)域的發(fā)展造成了更深層次的影響。
巔峰時期外高橋的高端就業(yè)人口有20多萬，其中外籍人士就有萬余名，如今風光不再。
兩件大事疊加影響，讓外高橋非常失勢。
外高橋早在1990年就成立了保稅區(qū)，憑借著濱江優(yōu)勢建成了上海貿(mào)易港口。
不過隨著長江泥沙的淤積，港口吃水深度逐年下降，其12.5米的深度已達不到國際深水港的15米標準。
長江從上游攜帶的大量泥沙不斷沖積，崇明島、長興島越長越大，帶來這些致命缺陷：
河床不穩(wěn)定、河道容易改變，且航道變窄、水深變淺。
這似乎早已注定了外高橋碼頭地位的結(jié)局。
不得已，浦東在浙江舟山的嵊泗群島新開辟了一個洋山深水港，解決了上海缺乏深水良港的問題。
洋山深水港在行政區(qū)劃上屬于浙江，而實際業(yè)務(wù)管理上屬于上海港。
洋山深水港開港后，外高橋港口如今已淪為了支線港和喂給港，地位一落千丈。
繼洋山深水港之后，吳淞口國際郵輪港也崛起了，外高橋港口更加式微。
可以說，外部環(huán)境和地理因素的一系列變化，決定了外高橋開始走下坡路。
02
當然，外在的因素只是冰山一角。
外高橋的內(nèi)在困境，尤其是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與流失，正成為制約其發(fā)展的枷鎖。
在產(chǎn)業(yè)式微的情況下，浦東形成的新的發(fā)展主軸正在將外高橋拋棄。
外高橋的定位是工業(yè)和物流基地，分布了許多重工業(yè)，如造船廠、煉鋼廠、煉油廠、石化等。
但隨著環(huán)保標準的提高，這些重工業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型的嚴峻挑戰(zhàn)。
一些企業(yè)選擇了關(guān)閉或轉(zhuǎn)移，給區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶來了不小的沖擊。
比如造船廠去崇明開設(shè)了分公司，業(yè)務(wù)分流，使得一部分產(chǎn)能流失。
而有些企業(yè)如央企中國石化，雖然面臨公眾的環(huán)保呼聲，但遲遲未能搬遷。
高橋石化猶如“下蛋的老母雞”，短期內(nèi)雖然仍能為區(qū)域帶來經(jīng)濟效益。
但長期來看，其轉(zhuǎn)型或搬遷已是大勢所趨。
這些變化使得外高橋逐漸與金山和寶山“南北轉(zhuǎn)型”區(qū)面臨相似的困境。
不只如此，外資企業(yè)的出走也給外高橋帶來了不小的困擾。
安靠等美資半導(dǎo)體大廠已選擇離開，曾經(jīng)的英特爾也早已不在。
當然這并非外高橋自己的原因，而是全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢下的共性問題。
在外貿(mào)失利、傳統(tǒng)工業(yè)式微的雙重壓力下，外高橋的轉(zhuǎn)型之路已迫在眉睫。
一般上海的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型都會以科創(chuàng)為抓手，如G60科創(chuàng)走廊、大零號灣、大吳淞等，張江更是科創(chuàng)的鼻祖。
但外高橋起初以發(fā)展外向型經(jīng)濟為主，缺乏“本土”“科創(chuàng)”的元素和基因，在這方面天生跛腳。
外高橋也曾想過努力，不再想單一聚焦一貫的船舶、物流等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)了。
所以新引入了一些生物醫(yī)藥、集成電路、智能制造、新材料和郵輪等產(chǎn)業(yè)，美其名曰五大先進產(chǎn)業(yè)集群。
但這些產(chǎn)業(yè)在臨港、張江等地已有較大規(guī)模，競爭異常激烈。
所以外高橋亟需找到一條適合自己的發(fā)展道路，以在浦東新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局中尋求突圍。
然而，在當前浦東的發(fā)展主軸上，外高橋的突圍之路似乎并不平坦。
在上世紀90年代的時候外高橋最輝煌，出道即巔峰，順應(yīng)時代搶占了先機。
但現(xiàn)在進入新世紀后，浦東的發(fā)展主軸已經(jīng)轉(zhuǎn)變，把外高橋甩了出去。
陸家嘴、張江、臨港已成為浦東新的南北發(fā)展主軸。
未來這些地區(qū)將引入更多產(chǎn)業(yè)，為浦東帶來更大的增量。
而外高橋地理位置偏東北，使其在新一輪的產(chǎn)業(yè)升級中難以及時跟上，最終面臨下滑的風險。
外高橋的發(fā)展困境，也給當?shù)氐姆慨a(chǎn)市場投下了陰影。
03
外高橋內(nèi)部工業(yè)眾多，環(huán)境有污染，大車來來往往，不怎么宜居。
在產(chǎn)業(yè)下行的狀況下，外高橋所提供的區(qū)域購買力在減退，進而影響到了當?shù)氐姆績r。
外高橋的房價并不高，二手房多在4-5萬元/m2，本輪漲幅也不高，房價長期起不來，是浦東的一片洼地。
產(chǎn)品分布方面多以90年代及之后的老舊小區(qū)為主，次新房供應(yīng)稀缺。
比如潼港新村、富特新村、高南新村、學(xué)前新村、高橋新村等，成交價格都在3字頭。
這些主力二手房成交總價多在300萬以下，凸顯了外高橋剛需市場的特征。
而且外高橋像這樣的低總價掛牌房源還有很多，內(nèi)部產(chǎn)品面臨著同質(zhì)化競爭。
要知道，上海二手房近八成的成交總價也是在300萬以下，與外高橋市場的定位完全重合。
所以外高橋市場同時面臨著內(nèi)部競爭和外部分流的雙重壓力。
同樣預(yù)算總價在上海有很多可選擇的地方，外部普通剛需未必會來外高橋。
并且外高橋的配套很一般，環(huán)境與地理位置都削弱了其在上海300萬老破小市場上的競爭力。
這里沒有什么高端的商業(yè)，高橋老街+沿街店鋪式商業(yè)是基本的業(yè)態(tài)，大家逛商場還要跑到森蘭：
教育資源也一般，高南小學(xué)、高橋鎮(zhèn)小學(xué)、潼港小學(xué)等在浦東都進不了梯隊，只有外高橋保稅區(qū)實驗小學(xué)擠進三梯隊；
醫(yī)療方面只有一個第七人民醫(yī)院，這是一個三甲綜合醫(yī)院還不錯，就是服務(wù)范圍有些大。
崇明的也會過來排隊取號，對本身就不大的院區(qū)造成了擁擠。
外高橋是10號線和6號線的盡頭，在沒通軌之前可以想象是多么地犄角旮旯。
展望未來，滬蘇通鐵路二期會在外高橋設(shè)有一站，打通外高橋與東方樞紐和寶山高鐵站的聯(lián)系。
很一般的配套，決定了外高橋板塊在全市缺乏置業(yè)的熱度。
而且從浦東整個的置業(yè)版圖來看，外高橋也不是剛需的熱門選擇之地。
浦東最早的一批剛需是買在了金楊，然后是三林，再是周康。
這樣的板塊輪動也進一步印證了浦東發(fā)展主軸向南轉(zhuǎn)變的邏輯。
外高橋的二手房產(chǎn)品正在面臨老化，剛需越來越看不上了。
還有曾經(jīng)作為“一城九鎮(zhèn)”之荷蘭風情新市鎮(zhèn)開發(fā)的產(chǎn)品放在現(xiàn)在也顯得不倫不類，國人并不喜歡。
所以外高橋的剛需市場定位非常不穩(wěn)。
在外高橋幾乎買不到好房子，不只是剛需選擇逃離，中產(chǎn)也不會過來，結(jié)果大家被逼向森蘭和新江灣城。
而出現(xiàn)這樣的局面，也在于前面我們提到的外高橋本身定位是工業(yè)和物流基地。
大量的土地用于工業(yè)發(fā)展，住宅用地稀缺，導(dǎo)致新房供應(yīng)不足，二手房市場難以形成有效補充。
據(jù)2014年外高橋集團網(wǎng)傳的年報，當時的土地儲備達493萬平方米。
這個儲備量遠遠高于浦東三大產(chǎn)業(yè)中心的陸家嘴、張江和金橋，并且預(yù)計可持續(xù)開發(fā)20-30年。
但是這些土地大多是工業(yè)用途，沒有給住宅留下什么空間。
結(jié)果2010年以來外高橋的新房供應(yīng)僅約2000余套，并且近7成供應(yīng)都是在2020年以后，市場非常畸形。
換句話說，近5年外高橋只有4個樓盤上新，分別是尼德蘭·星嶼、尼德蘭花園（三期）、陽明花園三期、浦東紫薇花園。
其中前兩個項目的拿地時間甚至可以追溯到十多年以前。
而且?guī)讉€項目都以大戶型為主，總價多在七八百萬。
在很多購房者看來，花這樣的總價買在這樣的地段可能不太匹配。
從外高橋也能反映出整個浦東的新房市場供應(yīng)都很少，花錢買不到好房子，只能住在城鄉(xiāng)結(jié)合部。
綜合來看，外高橋的輝煌已成過往，如何在新的歷史節(jié)點上找到新的發(fā)展突破口，成了擺在面前的重大課題。
諸多原因分析下來，我們暫不建議買在外高橋，這是一個內(nèi)生市場，板塊替代性高，產(chǎn)品流通性低。
外高橋跌落神壇了嗎？恐怕這是一個見仁見智的問題。
外高橋畢竟身處浦東，這是一個充滿魔力與機遇的地方。
我們相信，浦東的力量能讓外高橋重新煥發(fā)活力，重新站在時代的前沿！
我們希望外高橋像金橋那樣把握住機會，通過發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)為區(qū)域賦能，加快推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；
口罩已走，外貿(mào)正在恢復(fù)，外高橋肯定會緊抓一帶一路和二次改革開放機遇，將來繼續(xù)為浦東引領(lǐng)區(qū)的建設(shè)添磚加瓦。
房價和區(qū)域的發(fā)展是兩碼事，房價高低并不能代表一個地方的未來。
外高橋未來究竟能否華麗轉(zhuǎn)身？讓我們拭目以待！