近日，成都天府國(guó)際生物城發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“成都生物城集團(tuán)”)成功購(gòu)入張江368產(chǎn)業(yè)園，并更名為“成都天府國(guó)際生物城(上海)創(chuàng)新中心”(簡(jiǎn)稱“上海創(chuàng)新中心”)，以此布局生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資，進(jìn)一步拓展生物醫(yī)藥領(lǐng)域的區(qū)域協(xié)同。這一收購(gòu)事件迅速吸引了業(yè)界的廣泛關(guān)注。
多次易手，張江368產(chǎn)業(yè)園的前世今生
張江368產(chǎn)業(yè)園，位于上海市浦東新區(qū)張江路368號(hào)，是一個(gè)總建筑面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由三棟樓宇組成，集辦公、研發(fā)等功能于一體。該園區(qū)的前身是開文大廈(又稱張江368文化產(chǎn)業(yè)園)，由上海開文物業(yè)管理有限公司開發(fā)，并于2012年竣工。自建成以來(lái)，張江368產(chǎn)業(yè)園經(jīng)歷了多次易手：
2013年，上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓所持上海開文物業(yè)管理有限公司36%股權(quán)
2014年，上海張江文化控股有限公司入股上海開文物業(yè)管理有限公司
2021年，星峰資本收購(gòu)了該園區(qū)，并進(jìn)行了全面改造升級(jí)，將其打造成為專注于生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的張江星峰科創(chuàng)園
2024年8月，成都生物城集團(tuán)成功購(gòu)入張江368產(chǎn)業(yè)園，并更名為“成都天府國(guó)際生物城(上海)創(chuàng)新中心”
據(jù)悉，成都生物城集團(tuán)收購(gòu)張江368后，將其定位為上海領(lǐng)先的生物醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，覆蓋金融創(chuàng)新、企業(yè)服務(wù)等功能，在政策對(duì)接、資質(zhì)申請(qǐng)、市場(chǎng)空間、資金融通等方面提供綜合服務(wù)，通過(guò)“協(xié)同招商+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+服務(wù)鏈整合”的模式，致力于將園區(qū)打造成為在上海的高端生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。
成都生物城此舉直指張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。
“飛地”模式讓園區(qū)“活”起來(lái)
從背后的邏輯深入分析，此次事件的成功實(shí)施離不開頂層的精心協(xié)調(diào)。盡管表面上看，這一行動(dòng)并未直接涉及張江和成都生物城的雙邊協(xié)調(diào)，且兩者間未簽訂明確的互助或飛地合作協(xié)議。但值得注意的是，上海與西南區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展早已不局限在經(jīng)濟(jì)往來(lái)方面，在國(guó)家戰(zhàn)略考量、干部任用方面都有深度的往來(lái)交流，比較典型的案例則是上屆成都市委書記、現(xiàn)任四川省省長(zhǎng)，曾長(zhǎng)期在上海工作并擔(dān)任過(guò)上海市委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長(zhǎng)的重要職務(wù)。
國(guó)資出售交易相信絕非簡(jiǎn)單的項(xiàng)目購(gòu)買，未來(lái)必然涉及到更深層次的滬蓉兩地資源整合和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，有協(xié)調(diào)發(fā)展，那就不是內(nèi)卷。
此外，此次收購(gòu)也是典型的“反向飛地”園區(qū)招商案例。目前國(guó)內(nèi)很多園區(qū)都是通過(guò)飛地模式做“活”的，即在優(yōu)質(zhì)區(qū)域設(shè)立研發(fā)中心，同時(shí)在成本效益更佳的地點(diǎn)布局生產(chǎn)，兩者協(xié)同，那些位置相對(duì)不佳的項(xiàng)目才能活得起來(lái)。否則，盲目地在一個(gè)位置相對(duì)比較弱的地方去做項(xiàng)目是很難活的。
這種“反向飛地”園區(qū)招商創(chuàng)新路徑目前已經(jīng)有很多實(shí)踐，典型案例有東方美谷·虹橋中心”。該中心原為虹橋綠谷B棟商務(wù)樓，由南橋鎮(zhèn)五個(gè)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同購(gòu)買后更名而來(lái)。購(gòu)置核心區(qū)域樓宇一方面能夠?qū)崿F(xiàn)村集體資產(chǎn)的保值增值;更重要的另一方面是，通過(guò)東方美谷·虹橋中心吸引跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、上市公司總部以及長(zhǎng)三角區(qū)域領(lǐng)軍企業(yè)總部入駐，并伺機(jī)將它們的高科技研發(fā)、生產(chǎn)加工基地部分引入奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于南橋鎮(zhèn)在虹橋核心區(qū)域設(shè)立了一個(gè)“招商辦”，形成了“反向飛地、雙橋聯(lián)動(dòng)”的獨(dú)特招商模式。為此，南橋鎮(zhèn)更是創(chuàng)新性地推出了“以稅代租”政策，即企業(yè)可以免費(fèi)入駐虹橋的總部樓，無(wú)償享受總部樓宇的辦公配套服務(wù)和品牌效應(yīng)，但要注冊(cè)在南橋鎮(zhèn)，稅收都要交在奉賢，以這個(gè)稅收來(lái)抵銷虹橋的租金。
類似的案例還有很多，如奉賢金匯鎮(zhèn)購(gòu)買浦東新區(qū)金臺(tái)大廈，浙江余姚、嘉興、衢州以及江蘇盱眙等城市在上海購(gòu)置辦公樓宇，設(shè)立“反向飛地”，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)資源入駐本地。
這些城市的共同點(diǎn)是，都希望通過(guò)在發(fā)達(dá)地區(qū)設(shè)立“飛地”，借助其品牌效應(yīng)和資源高地優(yōu)勢(shì)，提升自身的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。
成都生物城的邏輯其實(shí)也是這樣，成都生物城的位置在成都其實(shí)并不算特別好，雖然成都本地有很多生物醫(yī)藥資源，但相關(guān)競(jìng)品也很多，通過(guò)投資核心區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，一方面實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，另一方面可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源的轉(zhuǎn)化，是一條非常好的發(fā)展路徑。
總結(jié)
總的來(lái)說(shuō)，與其讓國(guó)企把幾億、幾十億的資金以股權(quán)投資的方式投到各種各樣的產(chǎn)業(yè)企業(yè)當(dāng)中，最后活不出幾個(gè)，倒不如去投核心區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，核心區(qū)域的園區(qū)資產(chǎn)因其稀缺性，加之未來(lái)土地資源的日益珍貴，注定會(huì)迎來(lái)價(jià)值的穩(wěn)健增長(zhǎng)。這種投資策略不僅確保了資金的安全性，更在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中為區(qū)域帶來(lái)持續(xù)的引流效應(yīng)，這才是核心所在。
此外，需認(rèn)清的一個(gè)深層次邏輯是：通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資來(lái)“買商”本身不是上策，真正招商靠的是信息，靠的是服務(wù)，靠的是環(huán)境，以上才是“后場(chǎng)倒腳、中場(chǎng)盤帶”，而產(chǎn)業(yè)投資更多是“臨門一腳”的角色，不可或缺，但不能過(guò)度依賴而忽視了“信息、服務(wù)”在招商過(guò)程中的價(jià)值。
